【書評】『初心者でも自分で買えるようになるための 不動産投資入門』(竹内健太)

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 お薦めの本の紹介です。
 竹内健太さんの『初心者でも自分で買えるようになるための 不動産投資入門』です。

 竹内健太(たけうち・けんた)さんは、不動産投資コンサルタントです。
 大手不動産グループ会社、不動産投資会社でノウハウを学ばれたあと独立し、1年間に1000人以上コンサルティングをされるなどご活躍中です。

不動産投資は、「最初の1棟目」が大切!


 長引く景気低迷の影響で、歴史的な低金利が続く日本経済。
 給料やボーナスの増加も見込めず、定年後にもらえるはずの年金も、仕組み自体が破綻しつつある。
 多くの人が将来に大きな不安を抱えるなか、静かなブームとなっているのが「不動産投資」です。

「不動産投資」というと、リスクが高く、初心者が手を出しにくいイメージがあります。
 しかし、竹内さんは、正しい知識を得て、正しい手順で取り組めば、不動産は心強い資産になると強調します。

 投資の中で、唯一元手となるお金を借りることができて、手間をかけずにできるのが不動産投資です。自己資金を1円も出すことなく、今まで培ってきたサラリーマンという「信用」を活用し、すべて「融資」で購入することができるのです。しかも、金融緩和の影響でハードルが下がっており、今まで年収などの制限により参加できなかった方々も融資を受けられるようになりました。ただし、私はこのような状況を危惧してもいます。
 書店に並ぶ不動産投資関連本の多くは、実際に投資をしている人の経験談を記載しています。その多くは「総資産◯億円や年収◯千万円」などと、物件をたくさん保有することが成功のように書かれています。確かに、1棟のみの保有という状況に比べると、数棟、場合によっては数十棟保有している状況の方が様々なリスクは軽減します。戸数が増えることにより1部屋あたりの空室リスクは薄まりますし、地方各所に物件を分散して保有することで地政学リスクを回避できます。しかし、物件を保有する段階では成功はまだ確定していません。大事なことは、どんな不動産環境になっても、臨機応変に対応できる状況を作っておくことです。
 とくに強調しておきたいのは、最初の1棟目の大切さです。不動産投資は中長期にわたる投資なので、1棟目の選択を間違えてしまうと、その後の戦略に影響を及ぼしてしまうのです。場合によっては手遅れになってしまうこともあります。
 本書では、手遅れになる方々を増やさないために、どのように1棟目を選択すればいいのかを、不動産投資の基礎からわかりやすく説明しています。本書を読むことによって、どのように考え、どのような物件を購入すべきなのかが明らかになるかと思います。

 『初心者でも自分で買えるようになるための不動産投資入門』 はじめに より 竹内健太:著 総合法令出版:刊

 本書は、不動産投資を始めるために身につけるべき総合的な基礎知識をわかりやすくまとめた一冊です。
 その中からいくつかピックアップしてご紹介します。

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節税対策としての不動産投資


 不動産投資をする大きなメリットのひとつが「節税対策」です。
 竹内さんは、その理由を以下のように説明しています。

①相続税
 相続税のことを考えるなら、「土地建物>土地>現金」という順で節税につながります。現金は持っている金額がそのまま相続税の対象となります。土地にすると相続税路線価にて資産を計上します。相続税路線価とは、国税庁が相続税や贈与税を算出するために使われる道路に面する宅地の1m2当たりの評価額のことです。
 現金と比べると概ね7〜8割くらいの評価になります。さらに、そこに建物が建っていると、建物は固定資産税評価額で資産を計上します。こちらも概ね現金と比べると7〜8割くらい評価になります。
 平成27年1月1日以降、相続税の控除額が縮小し、相続税がかかる人はそれまで全国民の4.2%でしたが、今後は6%に増えると言われています。少ないと思われますが、ポイントは全国平均ということです。東京都に限ってみると、改正前の割合は9.66%、今後は20%に達するのではという予想もされています。

  • 改正前:5000万円+(1000万円×法定相続人の数)
  • 改正後:3000万円+(600万円×法定相続人の数)
 相続人が配偶者と子供2人の合計3人の場合、「現金+株や金(きん)などの資産、不動産評価の合計」が改定前だと8000万円まで控除されましたが、改定後は4800万円に減り、それ以上持っている場合は相続税がかかるようになりました。大都市近郊の一戸建て(相続対象不動産)を所有している方は、注意が必要です。

②青色申告
「5棟10室」という基準をクリアすると、「事業」と見なされ、青色申告できるようになります。青色申告が良い一番の理由としては、帳簿づけをすると65万円を不動産収入から差し引くことができるという点です(青色申告特別控除)。また、赤字を3年間繰越しができる点、経費の幅が広かるという点も重要です。
 しかし、デメリットとしては2月15日〜3月15日までの間に確定申告を、しかも複式簿記で行う必要があります。税理士に頼むことも可能ですが、費用がかかります。

③経費を使う
「クロヨン」(9:6:4)という言葉があります。税務署などが把握している所得が業種によって大きな差があることを示した言葉です。具体的には、サラリーマンなどの給与所得は9割、自営業者などの事業所得は6割、農業や水産業、林業を営む事業者の所得は4割と言われています。
 サラリーマンは会社に勤めていることもあり、個人的な経費の計上ができません。つまり、収入にそのまま税金がかかることになります。しかし、不動産を活用することにより活路が見出せます。
 たとえば、札幌に物件を持っているとします。物件の運営に関して発生した費用についてはもちろんのこと、物件視察をするかたわら、家族を連れて札幌に行った場合には、その旅費が経費として認められます。不動産関連業者との食事代も接待費や会議費として経費となります。
 また、不動産所得が損失(赤字)になったときは、他の所得(給与取得)からマイナスとして計上することができます。そうなると、給与所得の高い方ほど得をすることになります。なぜなら、高年収者の場合、最大で55%ほど税金をとられているという実情があり、その年収を不動産投資の赤字で減らせれば、必然的に支払う税額が減る可能性があるからです。

 『初心者でも自分で買えるようになるための不動産投資入門』 第1章 より 竹内健太:著 総合法令出版:刊

 副収入として毎月安定した収入が入るうえ、払うべき税金を減らすこともできる。
 不動産投資は、今の時代にフィットした、魅力ある資産運用方法といえます。

不動産投資、成功の「王道パターン」とは?


 不動産は、株式と違い、流通性が高くはありません。
 そのため、投資の入り口の段階で、売却(出口)まで考えておくことが大切です。

 では、不動産投資の王道パターンについて具体的にみていきましょう(下図表2を参照)。
 たとえば、5000万円の物件を、諸費用分は現金で200万円支払い、残りをローン(フルローン)で購入したとします。5年後に4600万円で売却したとしましょう。
 価格だけ見ると、400万円の損に見えますが、投資としては成功しています。
 まず、家賃の手残りを見ていきます。家賃収入からローン返済と管理費などを差し引いた手残りが毎年120万円のプラスが出る場合、5年間のトータルは600万円のプラスになります。保有期間中の空室率や入退去による経費を余分に毎年20万円計上しても、結果的に500万円のプラスになります。
 また、5年間でローンの返済も進んでいたので残債は約4150万円になります。4600万円で売ったお金でローンを完済しても、450万円が残る計算です。
 結果として、家賃の手残り分500万円と売却代金残り分450万円の合計から最初に使った現金200万円を差し引くと、トータル750万円のプラスとなります。
 200万円を頭金に、5年間の運用で750万円の利益を出せれば、投資としては成功と言えるでしょう。
 さらに、不動産を運用している間は、節税効果も働きます。
 加えて、1つの物件を保有することで実績が生まれます。実績があるということで、融資の幅が格段に広がります。金融機関がオーナーを“事業経営者”とみなしてくれるからです。
「1棟を買う→実績ができる→さらに1棟を買う→さらに実績ができる→今まで融資してもらえなかった金融機関とも取引できるようになる」という好循環が生まれるのです。
 時には、現在所有する物件を売却することで資金を作り、それを原資にしてさらに別の物件に投資をします。
 将来的には、それこそ数十億円単位の投資もできる計算となります。そうなれば、よりレバレッジが効くことになるので、より大きく儲けることができるのです。
 以上が、“不動産投資の王道パターン”と言えるでしょう。

 『初心者でも自分で買えるようになるための不動産投資入門』 第2章 より 竹内健太:著 総合法令出版:刊

不動産投資の成功パターン 第2章P45
図表2 不動産投資の成功パターン
(『初心者でも自分で買えるようになるための 不動産投資入門』 第2章 より抜粋)


 不動産投資は、物件の購入順序が大事。“はじめ良ければすべて良し”です。
 竹内さんは、それを積み木の順番のようなものだとし、積んでいく順番を間違えてしまえば、計画的な投資ができなくなると指摘します。

 不動産は、高い買い物です。
 物件選びには、いくら慎重になっても、なり過ぎることはありません。
 事前にできることはすべてやって、最善を尽くすようにしたいですね。

「イールドギャップ」を考慮する


 不動産投資では、資金を融資で引くのが通常のやり方です。
 そのため、金利に無知であることは大きなリスクになります。

 不動産投資において考えるべき金利に、「イールドギャップ」があります。
 イールドギャップとは、投資利回りと長期金利との差のことです。

 このとき、考えておきたいのは、「利回りと金利の双方から試算する」ということ、また利回りは、表面利回りではなく、実質利回りで判断するということです。
 もし、利回りだけで評価していたら、図表8の物件Bは条件が悪いと判断されてしまいます。しかし、イールドギャップを見てみると、物件Aは12ー4=8%、物件Bは10ー1=9%になるので物件Bの方がイールドギャップは高くなります。つまり、物件Bのほうがリスクは少ないと判断するべきなのです。
 不動産投資では、イールドギャップをいかに高めていくかが重要になります。だからこそ、金利について考える際には、利回りとセットで検討することが大切です。

 『初心者でも自分で買えるようになるための不動産投資入門』 第4章 より 竹内健太:著 総合法令出版:刊

物件Bのほうがリスクが低い 第4章P110
図表8 物件Bのほうがリスクが低い
(『初心者でも自分で買えるようになるための 不動産投資入門』 第4章 より抜粋)

 利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度です。

 表面利回り(グロス)は、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
 物件を探す際に、広告やネットに掲載されているのは、すべて表面利回りです。

 実質利回り(ネット)は、年間家賃収入から管理費や固定費などの諸経費(ランニングコスト)を差し引き、物件価格と購入時にかかった費用を足したもので割った数値です。
 物件の正確な収益力を導き出すためには、実質利回りを計算する必要があります。

 金利だけでなく、物件の実質利回りを把握する。
 融資を受ける際には、イールドギャップで考える習慣を身につけたいですね。

「都心の物件」と「地方の物件」のメリット、デメリット


 購入する物件を選択する際の大きな基準のひとつが、「場所」です。
 物件の位置する場所が「都内(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の一都三県)」か、「地方」かで大きく変わってきます。
「都内」の物件の特徴は、以下のとおりです。

【メリット】
 都心の物件は地方の物件に比べて利回りは高くありません。その理由は、都心は人口が多いため空室リスクが下がるからです。都心のターミナル駅と地方のローカル駅の1日の乗降者数を比較してみれば、一目瞭然です。
 その一方、「金融機関の種類と数」という観点から考えると、融資の幅が広いのも都心です。そのため、金利の面で考えても、より有利な条件を引き出しやすいという特徴があります。

【デメリット】
 都心のデメリットは、なんと言っても地価が高いことです。場合によっては、個人ではとても手が出せない価格の物件もあります。東京23区内で1億円以下の物件は木造のアパートくらいしかないでしょう。
 お金持ちが「現金より不動産で持っていたほうが節税になる」という理由で買う場合なら、価値が価格しづらいので向いていますが、サラリーマンが「不動産投資で節税」という場合には、減価償却が少ししか取れないので向いていないのです。
 また、都心部にお住まいの方は、地政学上のリスクを考慮した分散投資になりません。巨大地震が起こった場合、住む家と投資物件の両方を心配しなければならなくなります。

 『初心者でも自分で買えるようになるための不動産投資入門』 第5章 より 竹内健太:著 総合法令出版:刊

 一方、「地方」の物件の特徴は、以下のとおりです。

【メリット】
 地方の物件は、地価が安いために、「購入資金を抑えられる」というメリットがあります。また、減価償却が大きいので、節税効果が高いのも、地方の特徴です。分散投資という観点から考えると、「複数の地方に物件を購入することで、地政学上のリスクを回避できる」という強みがあるのです。
 たとえば、住まいがある関東で巨大地震が発生しても、不動産投資用の物件は無事です。
 そうなれば、家賃収入により、「給与収入がない」「住むところがない」というリスクをカバーし、住まいの損失部分をまかなうことも可能となります。

【デメリット】
 都心に比べると、空室リスクが高いのが地方です。エリア選択に注意が必要で、「利便性が悪い」「駅から遠い」など人が集まりにくい場所は、今後人口減少の影響をもろに受ける危険性があります。
 また、分散投資した場合に、実務的なやりとりが増えるのもデメリットと言えるでしょう。たとえば管理については、それぞれの地域にある管理業者に任せることになるので、それだけ手間とコストが増えます。トラブル対応なども増えます。

 『初心者でも自分で買えるようになるための不動産投資入門』 第5章 より 竹内健太:著 総合法令出版:刊

「都内」と「地方」、それぞれに有利、不利があるということ。
 竹内さんは、あえて区分けするのであれば、都心は「キャピタルゲイン」、地方は「キャッシュフロー」狙いだと指摘しています。
 自分の投資スタイルに合わせて、エリアを選択したいですね。

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 少し前までは、日本人にとってもっとも安心できる資産は、「現金」でした。
 しかし、風向きは変わってきました。
 預金の金利はないに等しく、給料は一向に上がらないけれど、物価だけは上昇する。
 頼りとしている「円」の価値自体も、日本の抱える借金の多さを考えると、盤石ではないです。
 資産を現金としてだけ持っていることのリスクが、クローズアップされるようになりました。

「不動産投資」も投資ですから、リスクはあります。
 しかし、そのリスクも、正しい知識と手順を理解すれば、限りなく小さく抑えることができます。
 税制上のメリットも大きいですね。

 自分の資産は、自分で守る。
 自分の老後は、自分で面倒見る。

 その意味でも、不動産投資をする価値は大きいです。
 皆さんも、一度、検討してみてはいかがでしょうか。


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